Assemblea Condominiale Online: Normativa e Best Practice

L'assemblea condominiale con partecipazione a distanza è diventata una pratica consolidata dopo le disposizioni introdotte durante l'emergenza sanitaria. Il quadro normativo attuale consente la partecipazione telematica a determinate condizioni, offrendo maggiore flessibilità ai condomini e all'amministratore.

Il quadro normativo

L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, come modificato dalla Legge 11 settembre 2020, n. 120, prevede che l'assemblea possa svolgersi anche in videoconferenza, purché siano rispettate alcune condizioni fondamentali. Il regolamento condominiale deve prevedere espressamente la possibilità di partecipazione a distanza, oppure l'assemblea deve deliberare in merito con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio).

Requisiti tecnici e organizzativi

La piattaforma utilizzata deve garantire: l'identificazione certa dei partecipanti, la possibilità per tutti di intervenire nel dibattito in tempo reale, la segretezza del voto quando richiesta, la registrazione della sessione ai fini della verbalizzazione. Le piattaforme più utilizzate sono Zoom, Microsoft Teams e Google Meet, integrate con sistemi di voto elettronico. L'avviso di convocazione deve indicare le modalità di collegamento, le credenziali di accesso e le istruzioni tecniche per la partecipazione.

Quorum e validità delle delibere

I condomini che partecipano in videoconferenza sono computati ai fini del quorum costitutivo e deliberativo esattamente come i presenti in sala. La giurisprudenza più recente ha confermato la piena validità delle delibere assunte con partecipazione mista (presenza fisica e telematica), purché siano rispettati i requisiti di identificazione e la possibilità di esprimere il voto in modo libero e segreto quando richiesto.

Gestione delle deleghe

Le deleghe per la partecipazione all'assemblea possono essere conferite anche in formato digitale (email, PEC, firma digitale), purché sia possibile verificare l'identità del delegante. Il limite di deleghe ricevibili da un singolo condomino resta quello previsto dall'art. 67 disp. att. c.c.: non più di 1/5 dei condomini e 1/5 del valore millesimale nei condomini con più di 20 partecipanti.

Best practice per l'amministratore

Per gestire efficacemente le assemblee con partecipazione a distanza, si consiglia di: inviare la convocazione con almeno 10 giorni di anticipo (anziché i 5 minimi), allegare le istruzioni tecniche per il collegamento, effettuare un test tecnico 15 minuti prima dell'orario fissato, nominare un responsabile tecnico per l'assistenza ai partecipanti, registrare la sessione per la verbalizzazione e utilizzare un sistema di voto elettronico per le delibere.

SmartCond e le assemblee digitali

SmartCond offre un modulo completo per la gestione delle assemblee condominiali: dalla convocazione con invio automatico via email e PEC, alla gestione dell'ordine del giorno, al calcolo automatico di quorum e maggioranze, alla verbalizzazione con firma digitale. L'integrazione con le piattaforme di videoconferenza e il sistema di voto elettronico rendono la gestione delle assemblee miste semplice e conforme alla normativa.